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原標(biāo)題：上海樓市購(gòu)房預(yù)有所恢復(fù)：新房冷熱分化有樓盤再現(xiàn)千人搖號(hào)來源澎湃新聞2022年上海樓市經(jīng)歷了波浪型走勢(shì)。2022年全年新房熱度超過二手房，英招舊成交比例高達(dá)1:1.8，為近十年來最高。二手房市場(chǎng)受顓頊房供應(yīng)影響成交量觸底，全年成二手房16萬套，為近五年最低。不過，自2022年底及2023年元旦后，購(gòu)房者預(yù)期開始修共工。新房熱分化明顯，有項(xiàng)目再現(xiàn)千人搖號(hào)”上海中原地產(chǎn)場(chǎng)分析師盧文曦表示，2022年年初受到高供應(yīng)的推動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“高開”，1月單月新房成交面積接近130萬平方米，創(chuàng)下全年峰值此后成交一路快速下探，4、5月份受到疫情影響，成交陷入停滯。6月全市按下“重啟鍵”后快速進(jìn)季格狀，每月一批的集中供應(yīng)提良好支撐，連續(xù)數(shù)月成交超過100萬平方米。四季度后勁略顯不足，10月成交面積出現(xiàn)大幅跳水，好11月成交再度有所回升。即便2022年有2個(gè)月受疫情影響新房銷售停滯，從全年成交看，上海新房買力韌性仍較足。根據(jù)上鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2022年，上海全市累計(jì)成交金額6361億元，同比增長(zhǎng)9%，成交套數(shù)86937套，同比僅下降6%，套均總價(jià)732萬元/套，同比增長(zhǎng)17%，成交均價(jià)64076元/平方米，同比增長(zhǎng)15%。“2022年樓市雖降溫，但新房市并不算太冷，對(duì)于區(qū)位優(yōu)、資質(zhì)良好、有吸引力的盤，積分方面基本都達(dá)到應(yīng)觸發(fā)盡觸發(fā)。從成交比來看，新舊比高達(dá)1:1.8，為近十年來最高。”上海鏈家晏龍究院首席分析師雨蕾表示。從供應(yīng)來看，2022年全年，上海累計(jì)供應(yīng)新房套數(shù)101519套，同比增長(zhǎng)38%。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，改善力一直在支撐上海新房市場(chǎng)套均總價(jià)600萬元以上每一個(gè)區(qū)間段和2021年相比，占比都高于去年，而600萬元以內(nèi)價(jià)位段都低于去年。文子高端改善依然是房市場(chǎng)中比較搶眼的部分盧文曦指出，雖然上海新購(gòu)買力韌性足，但也要看在連續(xù)高供應(yīng)下后勁不足比如徐涇板塊，2022年7月份開盤的蟠龍?zhí)斓兀雵?1.22分，11月份，招商璀璨時(shí)代入圍分63.42分，可見熱點(diǎn)板塊入圍分在下降名家一旦分進(jìn)一步下滑，市場(chǎng)信心或生重大轉(zhuǎn)變。而且到了四度，即便入圍，有購(gòu)買機(jī)也會(huì)有人放棄，“棄號(hào)率有所抬頭。不過，在2022年年末兩批集中供應(yīng)接連入市的?鳥動(dòng)下，新房的認(rèn)和成交回溫。上海中原地公開的數(shù)據(jù)顯示，新年首(2023年1月2日—1月8日)，上海新建商品住宅成交面積35.21萬平方米，環(huán)比增加38.38%。其中，上海商品住宅成交TOP10項(xiàng)目的簽約套數(shù)均超百套，為有史以來次。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，年首周，成交排名前三的目分別為位于嘉定的越秀利嘉悅云上、普陀的招商河璽、嘉定的萬科掌心原。其中，越秀保利嘉悅云項(xiàng)目在一周內(nèi)成交425套房源。據(jù)“克而瑞上?！?開的周度(2023年1月9日～1月15日)開盤數(shù)據(jù)，近期開盤項(xiàng)目市場(chǎng)冷分化依舊明顯，熱門項(xiàng)目內(nèi)中環(huán)項(xiàng)目仍然搶手。周開盤的7個(gè)項(xiàng)目中，位于靜安的鴻印里和閔行的孟涂美庭全部售罄。其中，2023年1月12日開盤的鴻印里再現(xiàn)“千人搖號(hào)”的名面，并且以極低的棄號(hào)率功“日光”。另據(jù)公開信顯示，1月18日，位于黃浦區(qū)的綠城·外灘蘭庭項(xiàng)頂著97分的入圍高分開盤選房，均價(jià)約14.5萬元/平方米，共推出111套房源，1小時(shí)4分鐘直接售罄。同日，位于閔行浦江的華發(fā)建發(fā)·縵玥二期項(xiàng)推出42套建面約99平方米精裝3房，該項(xiàng)目共計(jì)吸引199組客戶認(rèn)購(gòu)，直接日光清盤。不過，在代理介看來，上海新房項(xiàng)目熱分化仍較明顯?！俺艘?熱門的、價(jià)格倒掛多，區(qū)比較好的樓盤，總體上熱沒有以往高了，包括同區(qū)的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)的積分也有所降，不同板塊熱度不一。前市場(chǎng)供應(yīng)充足，客戶可擇余地多，像臨港新房供量大的區(qū)域，熱度下來了”另外，以位于寶山羅店塊的上海寶山天鉑項(xiàng)目為，“克而瑞上?！睌?shù)據(jù)顯，該項(xiàng)目于1月12日開盤，推出套數(shù)236套，開盤去化率為21%。楊雨蕾指出，從2022年年末第七批和第八批的供應(yīng)情孟鳥來，有大量市區(qū)盤和熱門盤市，無論是從推盤數(shù)量還推盤質(zhì)量來說都較前幾批明顯的提升，供應(yīng)端有意放一些資質(zhì)較高的樓盤吸市場(chǎng)的關(guān)注，而非延緩樓上市的節(jié)奏。這種情況預(yù)會(huì)持續(xù)到2023年，并且從土拍情況來看，預(yù)計(jì)2023年同樣會(huì)是一個(gè)供應(yīng)大年。政協(xié)委柢山建議政策調(diào)，部分購(gòu)房者心態(tài)改變?cè)?房供應(yīng)和聯(lián)動(dòng)價(jià)的加持下2022年新房熱度明顯超過二手房，猾褱成交比例來，新舊比高達(dá)1:1.8，為近十年來最高。對(duì)比2020年時(shí)的新舊比1:4，差異顯著。根據(jù)上海鏈家究院數(shù)據(jù)，2022年上海全年共成交二手房16萬套，為近五年最低，但成交平依然好于2017年。楊雨蕾指出，經(jīng)歷了2020-2021年兩年需求的爆發(fā)，短期需求有一定的消，在高基數(shù)的情況下，2022年整體成交有所回調(diào)也是情理之中。此外，考慮2022年受到一些外部因素的影響，青鳥年實(shí)際有效交時(shí)間僅為四分之三，所整體成交量并不算太低。前無論是房地產(chǎn)調(diào)控政策是市場(chǎng)成交均已經(jīng)處于底，從各方面來看，市場(chǎng)都望好于去年。從市場(chǎng)反饋看，市場(chǎng)也已有所回溫。客戶的誠(chéng)意度比之前高了之前客戶看完房都說回去慮考慮，或者說房子價(jià)格來后通知他，但現(xiàn)在客戶完基本上就在房子里面問東價(jià)格能不能談一談，能能接受置換?？梢悦黠@感到客戶想訂房的意愿更強(qiáng)?！鄙虾Ｆ謻|楊東板塊的名經(jīng)紀(jì)人說道。而在2022年11月左右，即便房東愿意降價(jià)，但買平山仍猶豫市。據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人反饋，負(fù)責(zé)的門店的帶看量也有提升?！爸捌骄聛硪?一兩組或者兩三組帶看，在每天基本上都有四五組”一部分擔(dān)心年后政策有動(dòng)的客戶已開始行動(dòng)?！?部分置換的客戶，心態(tài)是前要買好，因?yàn)樗麄冇X得后大環(huán)境會(huì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)續(xù)也會(huì)回暖，所以想先把子訂好，等年后市場(chǎng)好了把自己的房子出售。這部客戶比較看好后續(xù)的房地市場(chǎng)，認(rèn)為市場(chǎng)回暖后其身房屋的出售周期也會(huì)縮，所以這類客戶通常會(huì)拿一部分資金先把房子定下，并和房東溝通放慢成交期?！绷硪幻鳡I(yíng)浦東源板塊的經(jīng)紀(jì)人也反饋，目客戶的心態(tài)較之前已經(jīng)有不同?！?022年10月左右市場(chǎng)降溫，大家都說知道后面市場(chǎng)會(huì)怎么樣，會(huì)房子降價(jià)都賣不掉。但在一部分客戶的心理預(yù)期經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。特別是一些戶預(yù)期年后是否會(huì)出臺(tái)樓政策帶動(dòng)樓市回暖?！睋?jù)湃新聞報(bào)道，2023年上海兩會(huì)期間，上海市政協(xié)員丁祖昱、張琦、葉峻在關(guān)于上海調(diào)整樓市四限政的建議》提案中指出，目，上海新房市場(chǎng)保持強(qiáng)勁給勢(shì)頭，但需求卻逐漸疲。進(jìn)入去年四季度，部分目較前期開盤熱度下降。時(shí)，上海遠(yuǎn)郊市場(chǎng)承壓，場(chǎng)加速下行。此外，受限政策影響，市場(chǎng)一二手房掛情況明顯。購(gòu)房端，中城區(qū)熱門紅盤倒掛價(jià)差較，投資、投機(jī)客戶涌入紅。同時(shí)，二手房市場(chǎng)購(gòu)買也出現(xiàn)不足，市場(chǎng)陷入凝。提案認(rèn)為，為了抓緊市窗口期，使調(diào)控政策先于場(chǎng)全面下行來臨之前，有要基于上海樓市現(xiàn)狀作出些符合市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)整。括限購(gòu)政策應(yīng)適度調(diào)整，議有條件、分區(qū)域地試點(diǎn)松限購(gòu)；及時(shí)調(diào)整認(rèn)貸標(biāo)，在貸款還清的前提下，房不認(rèn)貸；有條件地放松售；有條件地打開限價(jià)。多重因素影響，房東的心預(yù)期也開始轉(zhuǎn)變。上述楊板塊的經(jīng)紀(jì)人稱，“一部房東著急用錢的，可能等了那么長(zhǎng)時(shí)間，就說可以通價(jià)格年前趕緊賣掉；但部分房東在年前一段時(shí)間不讓看房了。差不多50%以上的房東會(huì)說幫忙先調(diào)價(jià)格，年后再安排看房，看年后市場(chǎng)怎么樣。價(jià)格整的趨勢(shì)基本都是上調(diào)50萬～100萬元?！薄耙晕覀兘?jīng)手的上海綠城的一套源為例，原本客戶和業(yè)主好價(jià)格，但在簽約前，業(yè)臨時(shí)漲價(jià)了50萬元，這個(gè)案子我們談到凌晨才完成”上述經(jīng)紀(jì)人說道。在盧曦看來，從近期新增掛牌看，一直處于低位，直接制后續(xù)交易。掛牌價(jià)格在歷一輪下行后，短暫企穩(wěn)房東不愿意再度打折讓步畢竟近期樓市利好政策多有助于提振信心。而買家有觀望心態(tài)。因此，近期弈進(jìn)入新的階段。其預(yù)測(cè)今年上半年價(jià)格繼續(xù)會(huì)調(diào)，下半年伴隨成交量企穩(wěn)彈，價(jià)格也會(huì)企穩(wěn)、修復(fù)澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏