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撰文 / 張文靜編輯 / 田晏林房地產(chǎn)市場(chǎng)變幻莫測(cè)，在杭州雨師房者深度認(rèn)的綠城、濱江、融創(chuàng)三大企品牌中，如今融創(chuàng)為應(yīng)債務(wù)焦頭爛額；業(yè)內(nèi)心中“白月光”綠城，也自創(chuàng)人宋衛(wèi)平淡出后，在杭州土人士眼中已“泯然眾人?？雌饋?lái)，曾經(jīng)的“千年二”濱江集團(tuán)似乎扛起了系房企的大旗，成了這輪行周期里的贏家。但事實(shí)真如此嗎？中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還沒有完全脫離煎熬期一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)就容易草木兵。這點(diǎn)，從開發(fā)商的拿意愿上可見一斑。土地，為房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的產(chǎn)資料，現(xiàn)如今，卻被更謹(jǐn)慎、理性地對(duì)待。中國(guó)數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4681億元，拿地規(guī)模同比下降64.7%。且相較于央企，民營(yíng)房企受制于債務(wù)壓力，不敢在土地市場(chǎng)貿(mào)然加碼但就在房企普遍如履薄冰時(shí)候，杭州本地民營(yíng)房企州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限司（簡(jiǎn)稱“濱江集團(tuán)”）以單月豪擲超180億元買地，震驚業(yè)內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示從今年前五個(gè)月的新增土貨值排名看，華潤(rùn)置地、江集團(tuán)和綠城中國(guó)分別以634億元、592億元和565億元占據(jù)榜單前三位。作為僅次于孔雀企華潤(rùn)的拿“猛將”，濱江集團(tuán)是極數(shù)依靠押注單一市場(chǎng)，成擁有千億年銷售額的全國(guó)強(qiáng)房企。盡管在2021年，該公司銷售額達(dá)到1691億元，但在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，濱江都跟巫羅“老哥”綠城中國(guó)身后，聲名顯。甚至在全國(guó)房企紛紛入杭州市場(chǎng)那會(huì)兒，招架住外來(lái)勢(shì)力進(jìn)攻的濱江集還曾一度因保守掉隊(duì)。2015年前后，這家深耕杭州市場(chǎng)的房企也曾嘗試走出州，向深圳、上海等一線市擴(kuò)張，但最終都無(wú)功而。業(yè)內(nèi)對(duì)濱江集團(tuán)的評(píng)價(jià)此出現(xiàn)兩極分化——喜歡的人，把它視為杭州的房標(biāo)桿；同時(shí)外界也質(zhì)疑濱有限的對(duì)外擴(kuò)張能力，支不起它的勃勃野心。2022年，是濱江集團(tuán)“三十而立”之年，也是創(chuàng)翠鳥人兼團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興整60歲的年頭。半個(gè)月前，戚金興外表示，未來(lái)5至10年是濱江最好的發(fā)展期，也是本人綜合能力最強(qiáng)的時(shí)期只是市場(chǎng)還很不放心。面當(dāng)前的房地產(chǎn)行情，濱江團(tuán)逆流而上，真的踏準(zhǔn)市節(jié)奏了嗎？偏安杭州一隅能否讓其一勞永逸？單月擲180億5月26日，濱江集團(tuán)發(fā)布公告稱，提請(qǐng)東大會(huì)批準(zhǔn)項(xiàng)目公司向合方股東提供財(cái)務(wù)資助合計(jì)超過186.2億元。在此一周前，該集團(tuán)董事會(huì)剛通過決議，一天內(nèi)成立了4家地塊項(xiàng)目公司。種種“橫”舉動(dòng)，無(wú)不透露出“大干一場(chǎng)”的信號(hào)。今年半年，在同行們捂緊錢袋，經(jīng)常缺席土地拍賣會(huì)時(shí)濱江集團(tuán)先是豪擲186億元在杭州首輪土拍中拿下11宗地塊，5月初又斥資57億元接盤出險(xiǎn)房企陽(yáng)光城位于浙江永康市經(jīng)均國(guó)開發(fā)的6宗地塊。這意味著，短短1個(gè)月內(nèi)，濱江將17宗土地收入囊中。據(jù)中指研院統(tǒng)計(jì)，TOP100企業(yè)前4月拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。而濱江集團(tuán)，1月至4月以累計(jì)新增貨值575億元排在全國(guó)房企榜首。與一年前杭州首批集中供時(shí)的擔(dān)憂心情不同，近兩月來(lái)戚金興大筆投資，引了市場(chǎng)和投資者的注意。向低調(diào)的濱江，為何在鶴風(fēng)聲的2022年選擇逆勢(shì)擴(kuò)張、積極并購(gòu)，背后到在打什么主意？要知道在年前，戚金興對(duì)土地市場(chǎng)非常悲觀，認(rèn)為“努力做1%至2%的凈利潤(rùn)水平”就很不錯(cuò)了。但在今年5月召開的2021年業(yè)績(jī)會(huì)上，面對(duì)投資者對(duì)濱江逆勢(shì)地的疑問，戚金興一反前，稱拿地是基于對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的信心“公司今年拿地利潤(rùn)率整高于去年，平均凈利潤(rùn)率8%左右?！辈贿^，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)利潤(rùn)水平能是保守估計(jì)，實(shí)際可能超過8%。一位杭州房企人士告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊今年一批次集中供地中，江的運(yùn)氣并不算好，11宗地中僅1宗是搖號(hào)中標(biāo)；5宗是不足封頂獲得的；另5宗，商業(yè)地塊較多或是未來(lái)社區(qū)地塊。在該房企人看來(lái)，濱江能拿到這么多土地，與拍賣規(guī)則的調(diào)整一定關(guān)系。據(jù)悉，今年杭首創(chuàng)了“次高報(bào)價(jià)者得”即當(dāng)競(jìng)拍地塊達(dá)到10％溢價(jià)后，將直接轉(zhuǎn)入一次性價(jià)環(huán)節(jié)。一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，若有2個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)，即有效報(bào)價(jià)中金額第二報(bào)價(jià)為競(jìng)得價(jià)。這意味著單打獨(dú)斗比不上抱團(tuán)取暖據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，按照新規(guī)則，最高價(jià)肯定沒人想，因?yàn)榉科蠖际墙涣司揞~證金來(lái)參加土地拍賣的，是來(lái)“自殺”的，“如果小團(tuán)體的形式，在出價(jià)的候直接拉到最高，其余都第二高的價(jià)格去投，那么團(tuán)體中，肯定會(huì)有盟友參搖號(hào)或是直接中標(biāo)?！币?接近濱江集團(tuán)的杭州房企地投資部人士透露，濱江年拿到的11宗土地基本沒有全自營(yíng)的，都是合作，且是抱團(tuán)參拍搖號(hào)。“有土地至少有2家企業(yè)合作，多的能有5家聯(lián)合，從一開始就綁定。”《財(cái)經(jīng)天下周刊還注意到，前兩年，江集團(tuán)在浙江省全覆蓋布，而今年更多在看杭州的會(huì)。一位熟悉杭州樓市的士表示，由于限價(jià)，杭州心地段市場(chǎng)“倒掛”現(xiàn)象為普遍，即同地段二手房新房?jī)r(jià)格高得多?！?021年杭州一系列政策推行，二手房銷售受到影響，但心地段新房幾乎不受影響都是期房就售空，且搖號(hào)簽率并不高?！辈⑶医?，互聯(lián)網(wǎng)電商的發(fā)展吸引大波人才，杭州人才引進(jìn)居全國(guó)前列。只要不斷有口流入，就不怕沒人買房但濱江集團(tuán)營(yíng)銷員工也坦，整體市場(chǎng)行情下行，銷有一定壓力，只不過杭州口一直向內(nèi)流入，也讓濱拿地充滿底氣。對(duì)杭州未樓市的看好，以及在本土累的龐大客戶群，濱江集才敢毫不猶豫地加大賭注但在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，到靠譜的盟友，抱團(tuán)拿地非易事。濱江能如此順利做到，與掌門人戚金興的事風(fēng)格息息相關(guān)。（2019年，上海，杭州濱江集團(tuán)開發(fā)濱江樓孟鳥公園壹號(hào)樓 圖源：視覺中國(guó)）老板是何來(lái)頭？1962年出生的戚金興是杭州本地人，最曾任杭州市江干區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企局科長(zhǎng)。1992年，他拿著借來(lái)的8萬(wàn)元，帶著6名員工開始籌建一家集體所制的房屋開發(fā)單位——濱房屋建設(shè)開發(fā)公司。1996年，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立。1999年，濱江集團(tuán)開始改制，以戚興為代表的管理層買下了司60%股權(quán)，之后的兩次增資，江干區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)管理公司持股比例被稀釋8%。2006年，戚金興又買下了這8%的股權(quán)，濱江集團(tuán)徹底成為一家民營(yíng)產(chǎn)公司。2002年，濱江憑借開發(fā)金色海岸豪宅項(xiàng)，一戰(zhàn)成名，杭州樓市也此進(jìn)入豪宅精裝修時(shí)代。后，金色家園、金色海岸項(xiàng)目相繼面世，更加奠定濱江集團(tuán)在杭州的地位。2008年，濱江集團(tuán)在深交所上市，成為國(guó)內(nèi)最早一登陸A股的房企。但沒人能想到，創(chuàng)業(yè)之初，呰鼠金興直在經(jīng)歷沒錢、沒人、沒地的窘境。這也使他想到作建房，直到今天，也成濱江集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)底色。據(jù)業(yè)人士透露，房企們?cè)敢?濱江綁定的最大原因是戚興肯讓利。據(jù)悉，濱江集在合作項(xiàng)目中的持股比例不高，大多數(shù)為20%，最低只有10%，最高也不過40%。一位在杭州負(fù)責(zé)土地投資的房企人士劉明與江集團(tuán)有過幾次合作，在看來(lái)，戚老板能在杭州呼引伴，與他的性格和管理段不無(wú)關(guān)系?！捌堇习寤?不篩合作伙伴，只要能一賺錢，誰(shuí)都行。而且濱江款很及時(shí)，都是現(xiàn)金支付”《財(cái)經(jīng)天下》周刊獲悉在與濱江合作的企業(yè)中，乏興耀、建杭、中豪等與江關(guān)系密切的“老伙計(jì)”也有拍地過程中直接敲定“新盟友”。劉明說，像豪、通達(dá)、杭州灣等公司都是跟著濱江集團(tuán)一起發(fā)起來(lái)的，這些企業(yè)的老板曾是戚金興的“小老弟”現(xiàn)在在各自領(lǐng)域發(fā)展很好“許多合作單位愿意跟著金興，就是因?yàn)槠堇习逶?給利潤(rùn)。”而且，由于濱在杭州具有強(qiáng)大的品牌影力，有些項(xiàng)目不用做營(yíng)銷能快速去化，合作者也紛沓來(lái)。數(shù)據(jù)顯示，2021年濱江集團(tuán)全口徑銷售額1691.3億元，但在權(quán)益銷售額方面，該公司仍未到千億規(guī)模，2021年僅為871.5億元，權(quán)益銷售比僅為51.53%。2019年，濱江集團(tuán)首次跨入千億規(guī)模。但由如犬該公長(zhǎng)期采取合作方式經(jīng)營(yíng)項(xiàng)，其銷售額也經(jīng)常被外界疑“注水”。不過，戚金并不在乎這些言論。2017年，杭州市場(chǎng)一直以來(lái)的“綠城第一、濱江精精二、科第三”格局被打破，綠讓出多年杭州銷售冠軍的置。戚金興曾說，“既然局打破了，濱江就必須爭(zhēng)一了。不然對(duì)不起我的團(tuán)，他們兵強(qiáng)馬壯，戰(zhàn)斗力，我必須給他們爭(zhēng)奪榮譽(yù)機(jī)會(huì)?！逼鋵?shí)在創(chuàng)業(yè)近20年的時(shí)間里，戚金興一直調(diào)地排在綠城中國(guó)創(chuàng)始人衛(wèi)平的身后。當(dāng)年融創(chuàng)收綠城失敗后，外界直言最興的是戚金興。因?yàn)樗涡l(wèi)歸來(lái)，戚金興不再孤軍奮，有所依附，浙江品牌可外來(lái)巨頭抗衡。而有宋衛(wèi)的綠城在前，濱江也更安。戚金興也說，有宋衛(wèi)平，“他風(fēng)風(fēng)火火，我就躲他后面——他的高調(diào)顯得低調(diào)。”如今，這個(gè)杭州企的“千年老二”似乎要起“浙系”房企的大旗了“濱江是少數(shù)在廢墟中真活下來(lái)的民營(yíng)兄弟?！币?資深地產(chǎn)從業(yè)者感慨道，他看來(lái)，濱江在這輪周期能活下來(lái)的原因在于沒大擴(kuò)張、也沒玩高周轉(zhuǎn)，“過，像這種小而美、中而的房企在其他省市也有，是都沒上市罷了。”多位州房企人士向《財(cái)經(jīng)天下周刊表達(dá)了對(duì)戚金興經(jīng)營(yíng)式和管理手段的肯定，在遍裁員、降薪的房地產(chǎn)行，濱江集團(tuán)的團(tuán)隊(duì)離職率持低位。事實(shí)上，直到2021年，該公司員工人數(shù)僅有1644人?！翱偛烤蛶资畟€(gè)人，戚金興身邊的人是跟了他二十多年的。好沒怎么加杠桿，而且合作建多，自己出資少，基本出浙江省，所以公司還算健。”在上述房企人士看，濱江的模式，很多房企不來(lái)，它能夠用綠城1/5的人力，將成本壓低10%。（杭州濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)金興 圖源：視覺中國(guó)）為何走不出浙江？走不出浙，一直是外界對(duì)濱江集團(tuán)大的詬病。2018年，戚金興在接受媒體采訪時(shí)評(píng)濱江上市十年的表現(xiàn)，稱充其量算合格”。這談不是一個(gè)滿意的評(píng)價(jià)。在他來(lái)，那些年的保守謹(jǐn)慎和錯(cuò)節(jié)奏讓濱江錯(cuò)失了不少會(huì)。盡管濱江的負(fù)債水平直保持在行業(yè)低值，但沒把企業(yè)規(guī)模拉大，始終讓金興感到遺憾。2008年，房地產(chǎn)行業(yè)向好，濱江團(tuán)卻只拿下3個(gè)項(xiàng)目。之后的兩年，濱江拓展到三四城市，但花了三年半時(shí)間消化完畢。2014年，完成去化一身輕的濱江，再謹(jǐn)慎起來(lái)，為保持現(xiàn)金流銷售量，降低貸款與負(fù)債但到了2015年前后，戚金興決定提速，嘗試走出州舒適圈，向深圳、上海一線城市拓展，但由于人精簡(jiǎn)，不能支撐跨省管控管理半徑一大，企業(yè)就支不了，幾度陷入突圍困境離開大本營(yíng)之后，濱江集“水土不服”得厲害。2015年底，濱江聯(lián)合平安不動(dòng)產(chǎn)以34.65億元競(jìng)得上海寶山區(qū)一宗地塊，沒到遭遇調(diào)控，這個(gè)項(xiàng)目被了好幾年；2016年深圳龍華舊改項(xiàng)目，也因政策因被按下暫停鍵，濱江退了項(xiàng)目，并且向合作方借的11.6億元也打了水漂，導(dǎo)致2019年濱江計(jì)提了7.24億元壞賬。此外，上海湘府花園項(xiàng)目也出類似糾紛。嘗試走出浙江敗后，濱江再次回到杭州并加大拿地力度。2021年，濱江新增38個(gè)項(xiàng)目，35個(gè)分布于浙江，其中杭州有18個(gè)。此外，截至2021年底，公司土地儲(chǔ)備中，杭州占60%，寧波等二三線城市占25%，外省僅占15%。“濱江確實(shí)很少走出浙江，南京，廣東個(gè)別項(xiàng)目，但是都沒有擴(kuò)去，最近更是杭州都不出”杭州一位房企人士直言在劉明看來(lái)，水土不服的因在于“玩不過同行的高轉(zhuǎn)”。據(jù)他透露，濱江目仍是較粗放的人管項(xiàng)目模，制度化或信息化滯后。濱江團(tuán)隊(duì)都是老員工，合的是老施工單位，使用老法工藝，所以很少出錯(cuò)，也是濱江人均效能高的原之一。”但他同時(shí)表示，為制度不全，招標(biāo)或是成管控上還是很粗放的，一出現(xiàn)新管理者和新的施工位，對(duì)濱江沒有足夠的經(jīng)及熟悉度，就容易出錯(cuò)，弊案件會(huì)層出不窮。在5月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，戚金興表出對(duì)杭州市場(chǎng)極為看好。說杭州是全國(guó)少有的幾個(gè)需平衡的城市。人才的流，也支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)平健康發(fā)展，濱江在杭州市份額這幾年都保持在10%左右。但有投資者提出異，認(rèn)為如果永遠(yuǎn)偏安一隅浙江市場(chǎng)是否足夠大，能撐濱江一直領(lǐng)先？以及走省外，濱江能力是否存在顯短板？對(duì)此，戚金興只“向同行借鑒學(xué)習(xí)”“省與合作方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”等模言辭回應(yīng)。在劉明看來(lái)，果在杭州市場(chǎng)，濱江都做下去了，那么其他房企更不下去；如果杭州市場(chǎng)都行，其他城市會(huì)更糟糕。過，他也表示，從長(zhǎng)期來(lái)，杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有待一步觀察，在企業(yè)裁員的景下，樓市風(fēng)險(xiǎn)依然存在對(duì)于一家企業(yè)的掌舵者來(lái)，選擇哪種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，往是一個(gè)辯證取舍的過程。求穩(wěn)、求快、還是求規(guī)模考驗(yàn)的是老板的智慧和決。戚金興給出的答案是，行業(yè)下行期，保住規(guī)模，住大本營(yíng)。但在行業(yè)人士來(lái)，濱江集團(tuán)未來(lái)最大的險(xiǎn)，一是成也戚金興，敗戚金興；二是成也杭州，也杭州。（應(yīng)采訪對(duì)象要，文中劉明為化名） 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