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原標(biāo)題：上海樓市房預(yù)期有所恢復(fù)：房冷熱分化，有樓再現(xiàn)千人搖號(hào)來源澎湃新聞2022年上海樓市經(jīng)歷了波型走勢(shì)。2022年全年新房熱度超過手房，新舊成交比高達(dá)1:1.8，為近十年來最高。二房市場(chǎng)受新房供應(yīng)影響成交量觸底，年成交二手房16萬套，為近五年最低不過，自2022年底及2023年元旦后，購房者預(yù)期開修復(fù)。新房冷熱分明顯，有項(xiàng)目再現(xiàn)千人搖號(hào)”上海中地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧曦表示，2022年年初受到高供應(yīng)的動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“高開”1月單月新房成交面積接近130萬平方米，創(chuàng)下全年峰值此后成交一路快速探，4、5月份受到疫情影響，成交陷停滯。6月全市按下“重啟鍵”后快速入狀態(tài)，每月一批集中供應(yīng)提供良好撐，連續(xù)數(shù)月成交超過100萬平方米。四季度后獵獵略顯足，10月成交面積出現(xiàn)大幅跳水，好11月成交再度有所回升。即便2022年有2個(gè)月受疫情影響新房銷售停滯，從全年成交看，上新房購買力韌性仍足。根據(jù)上海鏈家究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2022年，上海全市累計(jì)成交金鴣6361億元，同比增長(zhǎng)9%，成交套數(shù)86937套，同比僅下降6%，套均總價(jià)732萬元/套，同比增長(zhǎng)17%，成交均價(jià)64076元/平方米，同比增長(zhǎng)15%?！?022年樓市雖降溫，但白鹿房市并不算太冷，對(duì)于位優(yōu)秀、資質(zhì)良好有吸引力的樓盤，分方面基本都達(dá)到應(yīng)觸發(fā)盡觸發(fā)。從交比例來看，新舊高達(dá)1:1.8，為近十年來最高。”海鏈家研究院首席析師楊雨蕾表示。供應(yīng)來看，2022年全年，上海累計(jì)應(yīng)新房套數(shù)101519套，同比增長(zhǎng)38%。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，改善力一直在支撐上海新市場(chǎng)，套均總價(jià)600萬元以上每一個(gè)區(qū)間段鯀2021年相比，占比都高于去，而600萬元以內(nèi)價(jià)位段都低于去年中高端改善依然是房市場(chǎng)中比較搶眼部分。盧文曦指出雖然上海新房購買韌性足，但也要看在連續(xù)高供應(yīng)下后不足。比如徐涇板，2022年7月份開盤的蟠龍?zhí)斓兀?圍分91.22分，11月份，招商璀璨時(shí)代入圍分為63.42分，可見熱點(diǎn)板塊入圍分在下降。旦分?jǐn)?shù)進(jìn)一步下滑市場(chǎng)信心或發(fā)生重轉(zhuǎn)變。而且到了四度，即便入圍，有買機(jī)會(huì)也會(huì)有人放，“棄號(hào)率”有所頭。不過，在2022年年末兩批集中供應(yīng)接連入市講山帶動(dòng)，新房的認(rèn)購和成回溫。上海中原地公開的數(shù)據(jù)顯示，年首周(2023年1月2日—1月8日)，上海新建商品住宅成鯩魚面積35.21萬平方米，環(huán)比增加38.38%。其中，上海商品住宅交TOP10項(xiàng)目的簽約套數(shù)均超百套為有史以來首次。原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，年首周，成交排名三的項(xiàng)目分別為位嘉定的越秀保利嘉云上、普陀的招商河璽、嘉定的萬科心原舍。其中，越保利嘉悅云上項(xiàng)目一周內(nèi)成交425套房源。據(jù)“克而瑞海”公開的周度(2023年1月9日～1月15日)開盤數(shù)據(jù)，近期開盤項(xiàng)目場(chǎng)冷熱分化依舊明，熱門項(xiàng)目及內(nèi)中項(xiàng)目仍然搶手。周開盤的7個(gè)項(xiàng)目中，位于靜安的鴻印里閔行的古美華庭全售罄。其中，2023年1月12日開盤的鴻印里再現(xiàn)“千搖號(hào)”的名場(chǎng)面，且以極低的棄號(hào)率功“日光”。另據(jù)開信息顯示，1月18日，位于黃浦區(qū)的綠城·外灘蘭庭項(xiàng)頂著97分的入圍高分開盤選房計(jì)蒙均價(jià)14.5萬元/平方米，共推出111套房源，1小時(shí)4分鐘直接售罄。同日，于閔行浦江鎮(zhèn)的華建發(fā)·縵玥二期項(xiàng)推出42套建面約99平方米精裝3房，該項(xiàng)目共計(jì)吸引199組客戶認(rèn)購，直接日光女虔盤。不過，代理中介看來，上新房項(xiàng)目熱度分化較明顯。“除了一熱門的、價(jià)格倒掛，區(qū)位比較好的樓，總體上熱度沒有往高了，包括同區(qū)的項(xiàng)目認(rèn)購的積分有所下降，不同板熱度不一。目前市供應(yīng)充足，客戶可擇余地多，像臨港房供應(yīng)量大的區(qū)域熱度下來了?！绷?，以位于寶山羅店塊的上海寶山天鉑目為例，“克而瑞?！睌?shù)據(jù)顯示，該目于1月12日開盤，推出套數(shù)236套，開盤去化率為21%。楊雨蕾指出，從2022年年末第七批和第八批的供應(yīng)況來看，有大量市盤和熱門盤入市，論是從推盤數(shù)量還推盤質(zhì)量來說都較幾批有明顯的提升供應(yīng)端有意釋放一資質(zhì)較高的樓盤吸市場(chǎng)的關(guān)注，而非緩樓盤上市的節(jié)奏這種情況預(yù)計(jì)會(huì)持到2023年，并且從土拍情況來看，計(jì)2023年同樣會(huì)是一個(gè)供應(yīng)大年。協(xié)委員建議政策調(diào)，部分購房者心態(tài)變?cè)谛路抗?yīng)和聯(lián)價(jià)的加持下，2022年新房熱度明顯超過二手房，盂山成交例來看，新舊比高1:1.8，為近十年來最高。對(duì)比2020年時(shí)的新舊比1:4，差異顯著。根據(jù)上海鏈家研究院據(jù)，2022年上海全年共成交馬腹手房16萬套，為近五年最低，但成交襪平依好于2017年。楊雨蕾指出，經(jīng)歷了2020-2021年兩年需求的爆發(fā)，期需求有一定的消，在高基數(shù)的情況，2022年整體成交有所回調(diào)也是情之中。此外，考慮2022年受到一些外部因素的乘厘響，年實(shí)際有效成交時(shí)僅為四分之三，所整體成交量并不算低。當(dāng)前無論是房產(chǎn)調(diào)控政策還是市成交均已經(jīng)處于底，從各方面來看，場(chǎng)都有望好于去年從市場(chǎng)反饋來看，場(chǎng)也已有所回溫。客戶的誠意度比之高了，之前客戶看房都說回去考慮考，或者說房子價(jià)格來后通知他，但現(xiàn)客戶看完基本上就房子里面問房東價(jià)能不能談一談，能能接受置換?？梢?顯感受到客戶想訂的意愿更強(qiáng)了。”海浦東楊東板塊的名經(jīng)紀(jì)人說道。而2022年11月左右，即便房東愿意價(jià)，但買家仍猶豫市。據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人饋，其負(fù)責(zé)的門店帶看量也有所提升“之前平均下來一一兩組或者兩三組看，現(xiàn)在每天基本都有四五組。”一分擔(dān)心年后政策有動(dòng)的客戶已開始行。“一部分置換的戶，心態(tài)是年前要好，因?yàn)樗麄冇X得后大環(huán)境會(huì)好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)后續(xù)也會(huì)回暖所以想先把房子訂，等年后市場(chǎng)好了把自己的房子出售這部分客戶比較看后續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)為市場(chǎng)回暖后其身房屋的出售周期會(huì)縮短，所以這類戶通常會(huì)拿出一部資金先把房子定下，并和房東溝通放成交周期?！绷硪?主營(yíng)浦東源深板塊經(jīng)紀(jì)人也反饋，目客戶的心態(tài)較之前經(jīng)有所不同?！?022年10月左右市場(chǎng)降溫，大家都說知道后面市場(chǎng)會(huì)怎樣，那會(huì)房子降價(jià)賣不掉。但現(xiàn)在一分客戶的心理預(yù)期經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。特別一些客戶預(yù)期年后否會(huì)出臺(tái)樓市政策動(dòng)樓市回暖?！睋?jù)湃新聞報(bào)道，2023年上海兩會(huì)期間，上海西岳政協(xié)委員丁昱、張琦、葉峻在關(guān)于上海調(diào)整樓市限政策的建議》提中指出，目前，上新房市場(chǎng)保持強(qiáng)勁給勢(shì)頭，但需求卻漸疲軟。進(jìn)入去年季度，部分項(xiàng)目較期開盤熱度下降。時(shí)，上海遠(yuǎn)郊市場(chǎng)壓，市場(chǎng)加速下行此外，受限價(jià)政策響，市場(chǎng)一二手房掛情況明顯。購房，中心城區(qū)熱門紅倒掛價(jià)差較大，投、投機(jī)客戶涌入紅。同時(shí)，二手房市購買力也出現(xiàn)不足市場(chǎng)陷入凝滯。提認(rèn)為，為了抓緊市窗口期，使調(diào)控政先于市場(chǎng)全面下行臨之前，有必要基上海樓市現(xiàn)狀作出些符合市場(chǎng)規(guī)律的整。包括限購政策適度調(diào)整，建議有件、分區(qū)域地試點(diǎn)松限購；及時(shí)調(diào)整貸標(biāo)準(zhǔn)，在貸款還的前提下，認(rèn)房不貸；有條件地放松售；有條件地打開價(jià)。受多重因素影，房東的心理預(yù)期開始轉(zhuǎn)變。上述楊板塊的經(jīng)紀(jì)人稱，一部分房東著急用的，可能等不了那長(zhǎng)時(shí)間，就說可以通價(jià)格年前趕緊賣；但一部分房東在前一段時(shí)間就不讓房了。差不多50%以上的房東會(huì)說幫先調(diào)整價(jià)格，年后安排看房，看看年市場(chǎng)怎么樣。價(jià)格整的趨勢(shì)基本都是調(diào)50萬～100萬元。”“以我們經(jīng)的上海綠城的一套源為例，原本客戶業(yè)主談好價(jià)格，但簽約前，業(yè)主臨時(shí)價(jià)了50萬元，這個(gè)案子我們談到凌晨完成。”上述經(jīng)紀(jì)說道。在盧文曦看，從近期新增掛牌看，一直處于低位直接牽制后續(xù)交易掛牌價(jià)格在經(jīng)歷一下行后，短暫企穩(wěn)房東不愿意再度打讓步，畢竟近期樓利好政策多，有助提振信心。而買家有觀望心態(tài)。因此近期博弈進(jìn)入新的段。其預(yù)測(cè)，今年半年價(jià)格繼續(xù)會(huì)調(diào)，下半年伴隨成交企穩(wěn)反彈，價(jià)格也企穩(wěn)、修復(fù)。澎湃聞?dòng)浾?計(jì)思爾雅