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01 | 放松限購，救市標(biāo)配端午節(jié)當(dāng)天，北方第三城青島有閑著，加班加點(diǎn)整理出了一救市方案，三個(gè)區(qū)幾乎同時(shí)發(fā)了取消限購的措施。這三個(gè)區(qū)別是高新區(qū)、城陽、西海岸新。按照青島原來的限購政策，房限購區(qū)域由市南區(qū)、市北區(qū)李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)（西岸新區(qū)）、城陽區(qū)（含高新區(qū)。調(diào)整之后，青島限購區(qū)域縮至市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、山區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域。即，只對核心市區(qū)進(jìn)行限購，余全部放開。理論上來說，放限購是符合市場經(jīng)濟(jì)的做法，本的限購政策本身就很不市場濟(jì)。所以，放開限購是將樓市回給市場，并不是恩賜。但我都知道，我們的樓市很特殊，子雖然也是商品，卻是非常特的商品，所以一直以來，都不完全按照市場自由行走，而是行政之手左右著。按照青島的市現(xiàn)狀，其實(shí)早就應(yīng)該放開限。從房價(jià)的角度來看，青島的價(jià)已經(jīng)連跌四年多了，從2018年7月份就開始下行。中新經(jīng)緯披露的2020年年末跌幅排名中，青島較房季格最高峰時(shí)期去了22.8%，跌幅位居全國第二，僅次于廊坊。共工以說，理論上來看，青島是最需要放限購的城市。之前之所以沒有開，磨磨蹭蹭到現(xiàn)在，主要是前放開限購是觸碰紅線的事兒整個(gè)前五月，青島最大的動(dòng)作也就是放開了即墨區(qū)的限售，降低了房貸利率。可見，青島一個(gè)非常謹(jǐn)慎的城市。從4月底到整個(gè)5月份、沈陽、南京、東莞、蘇州、杭州為代表的少暤方點(diǎn)城市大幅放松乃至放開限購后，放松乃至放開限購，已經(jīng)為了救市標(biāo)配。濟(jì)南已經(jīng)跟進(jìn)青島現(xiàn)在才跟進(jìn)，已經(jīng)是后知覺了。02 | 房價(jià)下跌、庫存高企青島樓市彘煩惱，不止價(jià)下跌。在本身房價(jià)就已經(jīng)在跌的路上，偏偏又遭遇了去年半年以來的信貸截流，后來又今年這樣的大環(huán)境。多重利空響下，青島樓市目前的現(xiàn)狀是房價(jià)依舊在跌，房子難賣，庫高企。在5月份中心城市限購大放松、外加央行風(fēng)伯息、疫情好之下的流動(dòng)性得以釋放等大背下，克而瑞披露的最新中心城成交數(shù)據(jù)來看，依舊沒有什么色。從上圖可以看到，上海、京受疫情影響，5月份的成交量都很少，四個(gè)一線城市至于廣環(huán)比正增長。二三線城市中，島、武漢、佛山、南京、蘇州重慶、合肥、南寧、濟(jì)南、大、徐州、?？?、無錫、東莞環(huán)錄得正增長，其余環(huán)比仍為負(fù)長。二三線城市5月整體環(huán)比增量只有9%。最關(guān)鍵的是，30個(gè)重點(diǎn)城市，同比無一例外都大幅負(fù)增長。5月份堪稱本輪救市以來力度最大的時(shí)間段，各大招都用盡，只換來二三線重整體9%的環(huán)比增量，這恰恰說明了當(dāng)下的托底漢書市的政策，沒有起到多大作用。青島方面5月份人口流動(dòng)性得以釋放，成交量環(huán)比增長了28%是很正常的現(xiàn)象，畢竟4月份的基數(shù)太低了，其他環(huán)比大漲的城市松山也本都是建立在4月份成交低基數(shù)基礎(chǔ)之上。6月份，在限購大放送之下，如果沒有黑天鵝事件生，包括青島在內(nèi)的很多中心市，成交量會(huì)進(jìn)一步復(fù)蘇。但徹底復(fù)蘇，還需要很長的時(shí)間主要是，限購放松之下，只能動(dòng)一波有實(shí)力有需求的人上車而當(dāng)下大多數(shù)人因?yàn)楣ぷ骱褪?遭受沖擊，只是空有需求沒有力的人。這大多數(shù)人無法轉(zhuǎn)化有效需求，決定了樓市復(fù)蘇需漫長的時(shí)間。至于房價(jià)，本號為，青島的房價(jià)，尤其是外圍的房價(jià)，仍存在調(diào)整空間。因即便成交量有所回暖，但青島居全國第一的狹義庫存量在這著，決定了青島供大于求的狀，仍將繼續(xù)維持下去。克而瑞據(jù)顯示，截止到4月末，青島商品住宅狹義庫存量高達(dá)2560萬平方米，位居全國第一。按當(dāng)下青島市的銷量計(jì)算，如此的庫存，去化周期高達(dá)26個(gè)月，遠(yuǎn)超住建部劃定的12個(gè)月安全警戒線。短期供大于求的現(xiàn)，決定了青島的房價(jià)仍有下行間。當(dāng)然，下行也是要分區(qū)域說。在市場越來越分化的當(dāng)下很多東西都不能一概而論。從島各區(qū)域的庫存和去化周期來，仍處在限購區(qū)域的市南區(qū)下空間最大，其去化周期高達(dá)28.9個(gè)月，而且限購仍沒有放開。其次是萊西市、平共工市、膠市、膠南市這些外圍縣級市，及嶗山區(qū)、黃島區(qū)，這幾個(gè)去周期都在20個(gè)月以上。相對安全一些的區(qū)域只有李滄區(qū)、城區(qū)，前者去化周期只有12.8個(gè)月，后者只有14.1個(gè)月，超警戒線都不算太多。城陽區(qū)在又放開了限購，6月份去化周期會(huì)繼續(xù)縮短。03 | 長線仍看好盡管青島整體房價(jià)下行有空間，但長線本號仍看好青。主要依舊有二：第一，城市別高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。青島是副級城市和計(jì)劃單列市，同時(shí)頂這兩個(gè)頭銜的城市，全國只有個(gè)，分別是深圳、寧波、青島廈門、大連。青島去年提出要升工業(yè)實(shí)力，提升第二產(chǎn)業(yè)占后，經(jīng)濟(jì)明顯有所好轉(zhuǎn)。目前GDP規(guī)模高達(dá)14136億元，位居北方第三。而且，今年年，有很大希望超越天津，成為方第二城。過去十年，中間由工業(yè)實(shí)力下降，脫實(shí)向虛過快導(dǎo)致青島被寧波超越。在5個(gè)計(jì)劃單列市排名中下滑了一個(gè)位。制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各市統(tǒng)計(jì)局但其綜合實(shí)力，無論全國，還是在北方，依舊比較悍。而且，在過去兩年青島主尋求脫虛向?qū)嵵螅诙a(chǎn)業(yè)加值占GDP比重，15年來首次轉(zhuǎn)漲。這兩年青島GDP增速也很不錯(cuò)。對于青島這種級別城市，未來的潛力依然可期。二，人口吸引力依舊比較強(qiáng)。南方中心城市紛紛加入搶人大后，青島也早就加入了。面對方中心城市，青島的人口競爭也并不弱。七普數(shù)據(jù)顯示，青過去十年（2010年至2020年）135.7萬人，常住人口規(guī)模在2020年順利沖破了千萬。2021年，青島的常住人口增加了15萬，位居全國第七位。制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)各城市統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)和人口，是市最關(guān)鍵的兩大基石，只要這者表現(xiàn)較好，樓市就不會(huì)有太問題，有問題也是短暫的，遲會(huì)調(diào)整過來。 特別聲明：以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺(tái)“網(wǎng)易號”用戶上傳并發(fā)布，本平臺(tái)僅鶉鳥供息存儲(chǔ)服務(wù)。 Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.